Траншевая ипотека: преимущества и недостатки, выгода и риски

Кредитные продукты появляются постоянно: ежегодно банки запускают рекламу новых программ. В последнее время все чаще говорят о траншевых ипотеках, называя их заменой ипотек с околонулевыми ставками. Центробанк  считает обе эти программы рискованными. Почему? Давайте разбираться!

Траншевая ипотека представляет собой кредит, который выдаётся заёмщику на приобретение строящегося жилья частями - траншами. На руки деньги заёмщик не получает: банк перечисляет их на счёт застройщика. По стандартной схеме траншей два, однако в некоторых случаях бывает и больше. Отличает траншевую ипотеку от обычной и повышенный первоначальный взнос: по условиям таких программ заёмщик должен внести порядка 20% от стоимости жилья, в то время как обычно банки готовы выдать заём после внесения 10% цены.

Кредитор направляет первый транш после подписания заёмщиком договора долевого участия. Сумма может быть совсем небольшой - составлять буквально несколько тысяч рублей или насчитывать 1/3 цены недвижимости: это напрямую зависит от условий заключения сделки. Если первый транш символический, то платеж заёмщика по ипотеке будет минимальным: банк станет требовать по несколько сотен рублей ежемесячно до дня сдачи здания в эксплуатацию.

Когда недвижимость сдается в эксплуатацию (либо за несколько месяцев до этого момента - зависит от пунктов договора), банк отправляет заёмщику второй транш. С этого дня заёмщик должен выплачивать кредитору сумму, которую взял взаймы, и проценты: от него ожидают полноценных платежей.

Зачем нужна траншевая ипотека?

Изначально цель её введения заключалась в облегчении финансовой нагрузки на заёмщика. До дня завершения строительства дома заёмщик не несёт значительных расходов: вносить полноценный платежи + проценты начинает после того, как застройщик выполнил все свои обязательства. Право собственности на жильё оформляется после введение в эксплуатацию и присвоения кадастрового номера. До момента полного погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка. 

Выгода траншевой ипотеки

Траншевая ипотека подходит тем, кто приобретает квартиру в строящемся здании, а живёт в съемном жилье. Если такой человек оформит «стандартную ипотеку», ему придется одновременно платить за аренду и вносить платежи по ипотеке: это накладно. При оформлении траншевой ипотеки заёмщик начинает выплачивать кредит лишь после отправления застройщику второго транша: обычно с этого момента в новую квартиру уже можно переезжать, следовательно, существенного роста финансовой нагрузки не происходит.

Выгодно покупать недвижимость таким образом и тем, для кого подобное приобретение - вложение. После того как застройщик сдаст дом, цена на квадратный метр жилплощади вырастет: впоследствии собственник сможет продать её значительно дороже, чем купил. 

Что выгоднее - траншевая ипотека или ипотека по околонулевой ставке?

Выгоднее траншевая ипотека. Дело в том, что при оформлении ипотеки по околонулевой ставке застройщик убеждает заёмщиков, что оплатит проценты по ипотеке сам. Фактически получается, что застройщик завышает стоимость квадратного метра, чтобы покрыть собственные расходы. Жильё, приобретаемое посредством траншевой ипотеки, имеет рыночную стоимость: искусственно цена не поднимается.

Риски при оформлении траншевой ипотеки

Центробанк относится к траншевой ипотеке с осторожностью. Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина рассказала о трёх главных рисках, которые обнаружила в таком банковском продукте:

1. Эскроу-счет будет пополняться медленнее, чем при обычной ипотеке, так как первый транш, как правило, небольшой: проектное финансирование для застройщика может подорожать - ставка от банка может быть для него увеличена (пополнение счёта даёт банкам возможность снижать процентные ставки по кредитам для застройщиков);
2. Возможен рост цен на квартиры, так как может увеличиться количество желающих купить недвижимость с целью последующей перепродажи (увеличивается риск возникновения инвестиционного навеса и роста разрыва между динамикой цен на рынке нового и вторичного жилья);
3. Не исключен мисселинг - недобросовестная практика продаж. Покупателей привлечет изначальная низкая стоимость обслуживания кредита в период до введения в эксплуатацию, но при заключении договора не каждый из них будет в полной мере отдавать себе отчёт в том, что в будущем платёж изменится в большую сторону.

Центробанк планирует более тщательно изучить, как траншевая ипотека повлияет на рынок кредитования и, если возникнет необходимость, принять меры по её регулированию.

Преимущества траншевой ипотеки

• пока дом не достроен, заёмщик может отложить деньги, накопить на ремонт и т.д.;
• стоимость квадратного метра зафиксирована;
• скорейшее завершение проекта в интересах застройщика: он стремится получить новый транш как можно быстрее.

Каждому заёмщику рекомендуем подходить к оформлению траншевой ипотеки максимально внимательно и осознанно и помнить, что после того как дом будет сдан в эксплуатацию, настанет время вносить полноценные платежи.