Стремление облегчить финансовую нагрузку во время выплаты ипотеки логично и понятно. Идеальный вариант, когда квартира «платит ипотеку сама за себя» — приносит доход, который покрывает сумму ипотечного платежа. Давайте разбираться, можно ли использовать залоговую недвижимость для заработка, не нарушая законодательство и условия договора, следовательно, исключая риски недовольства банка со всеми вытекающими последствиями.
Первое, что приходит в голову собственнику ипотечной квартиры (если он не может или не хочет жить в ней сам) — сдавать её в долгосрочную или посуточную аренду. Здесь встречается первое препятствие: обычно в ипотечных договорах кредиторы прописывают либо полный запрет сдачи залоговой квартиры в аренду, либо требование согласовывать факт сдачи. При этом в договорах почти всегда зафиксировано право банков проводить внезапные проверки недвижимости для подтверждения того, что она остаётся сохранной и не используется в целях, которые не предусмотрены договором.
До момента полного погашения ипотеки квартира находится в залоге у банка. Любое действие с залогом увеличивает риск того, что он будет повреждён.
Заёмщики являются собственниками ипотечного жилья, следовательно, относятся к нему бережно. Квартиранты относятся к недвижимости менее аккуратно и внимательно, а значит, риски её повреждения выше. Банк опасается, что залоговое имущество упадёт в цене. Если заёмщик не справится с ипотекой, то в таком случае компенсировать свои затраты банку станет сложнее, поскольку из-за повреждений квартира будет стоить меньше, чем на момент покупки.
Кроме того, если заёмщик не справится с ипотекой и квартиру придётся продавать, а в ней живут квартиранты, их выселение может стать проблемой, потому что обычно договор заключается как минимум на несколько месяцев. Потребовать освободить жильё в течение одного дня или даже одной недели вряд ли удастся: закон защищает права арендаторов.
Ещё один нюанс: страховые компании часто отказывают в выплатах, если пожар или залив произошёл по вине арендаторов. Это значит, что банк рискует получить обесцененный залог.
Вторая идея извлечения прибыли от использования ипотечной квартиры — организация коворкинга или офиса. Прописанный в ипотечном договоре запрет на сдачу залоговой квартиры в аренду распространяется на сдачу помещения и в коммерческих целях. Это значит, что сдавать недвижимость в посуточную или почасовую аренду, например, мастерам в сфере красоты, массажистам, репетиторам, психологам и т.д. тоже нельзя. Также нужно иметь в виду, что по законодательству жилые помещения предназначены только для проживания. Исключение — перевод жилого помещения в нежилое (присвоение соответствующего статуса с одобрения остальных жильцов дома и муниципалитета). Даже если в договоре с банком нет прямого запрета на коммерческое применение залоговой недвижимости, с большой долей вероятности её сдача для использования в целях ведения предпринимательской деятельности самозанятому, ИП или компании будет признана нарушением жилищного законодательства.
Фактически единственный легальный способ извлекать прибыль из залоговой квартиры — сдавать её в аренду с согласия банка, если в ипотечном договоре нет прямого запрета на это. Других вариантов использовать недвижимость для заработка, не нарушая пунктов договора или положений законодательства, нет.
Если вы только планируете брать жильё в кредит, не рассчитывайте на то, что оно начнёт приносить дополнительный доход, за счёт которого вы будете полностью или частично покрывать ежемесячные платежи. Рассчитывайте на свои финансовые возможности. Если вы уже взяли ипотеку с расчётом на то, что квартира будет окупать сама себя, и у вас нет средств на платежи без сторонних поступлений, то обращайтесь в банк за реструктуризацией. Она поможет снизить ежемесячную финансовую нагрузку, но увеличит общий срок погашения ипотеки.
Напоминаем, что для каждого, кто не справляется с выплатой ипотеки, мы проводим бесплатные юридические консультации. Они ни к чему не обязывают, но помогают снизить уровень тревоги, потому что дают понимание дальнейших действий для сохранения жилья. Записаться на такую консультацию можно, нажав на баннер «Ипотечный кризисный центр» на главной странице сайта Финграмота.рф.
Скопировать ссылку
