Надежда на реструктуризацию и рефинансирование: так ли просто снизить процентную ставку по ипотеке

При снижении ключевой ставки ЦБ проценты по ипотекам не падают автоматически, так как ставки в ипотечных договорах зафиксированы. 

Единственный способ снизить рыночную ставку по ипотеке — пройти процедуру реструктуризации (или рефинансирования).

Это сложная финансовая операция со своими особенностями и рисками. Главное её преимущество в снижении общей переплаты на сотни тысяч рублей. 

Важно! Ставки по льготным программам (например, «Семейной ипотеке» под 6%) не привязаны к ключевой ставке, поэтому снизить их в случае падения ключевой ставки не выйдет. 

Что такое реструктуризация и рефинансирование

Реструктуризация — это изменение условий действующего ипотечного договора. Новый ипотечный договор для этого не оформляется, заёмщик просто подписывает дополнительное соглашение.

Рефинансирование – это не обновление вашего действующего ипотечного договора. Это получение нового кредита на более выгодных условиях в своём другом банке. Фактически банк перечисляет деньги для полного погашения изначальной ипотеки, а затем выдаёт новую под актуальный (более низкий) процент. 

За сколько дней проводится реструктуризация ипотеки

1. На сбор справок из банка потребуется 1–3 дня.
2. За 1–2 дня банк проверит кредитный рейтинг и кредитную историю заёмщика.
3. Сбор документов (выписки из ЕГРН, справки о доходе 2-НДФЛ или через «Госуслуги», согласия супруга) займёт 3–7 дней.
4. Оценка недвижимости выполняется в течение 3–5 дней.
5. На проверку и анализ документов необходимо 5–10 рабочих дней.

Подписать кредитный договор и договор залога, зарегистрировать новое обременение в Росреестре получится за 10–14 рабочих дней. Кстати, в период регистрации может применяться повышенная «переходная» ставка, пока залог не учтён.

Итого: вся процедура занимает от 3 до 6 недель. 

Трудно ли сделать реструктуризацию или рефинансирование ипотеки

Процедуры реструктуризации и рефинансирования неразрывны с дополнительными временными и финансовыми расходами. В ряде случаев необходимо снова провести оценку залоговой недвижимости, переоформить страховки, заплатить госпошлину за регистрацию нового обременения. Общие затраты могут составить порядка 25 000-40 000 рублей. Если потенциальная выгода ниже этих сумм, начинать процедуру не стоит. 

Второй подводный камень реструктуризации и рефинансирования — необходимость повторного прохождения скоринга. Банк будет проверять вас и вашу недвижимость так же придирчиво, как и при изначальном получении ипотеки. 

Основные причины, по которым банк может отказать в реструктуризации и рефинансировании в 2026 году:

1. Испорченная кредитная история. Даже незначительные просрочки по другим кредитам (например, кредиту на бытовую технику) могут стать причиной отказа. Банки ужесточили требования.
2. Недостаточный или неподтверждённый доход. Если несколько лет назад ипотеку давали по справке в свободной форме, то сейчас большинство банков требуют официальный документ — справку 2-НДФЛ или проверку дохода через «Госуслуги». Помните также, что ваш ежемесячный платёж по всем кредитам не должен превышать 50-60% от дохода.
3. Незаконная перепланировка. Банк не примет в залог квартиру с неузаконенными изменениями.
4. Использование материнского капитала. Если доли детей уже выделены, процедура усложняется и требует согласия органов опеки.
5. Изменения в личных обстоятельствах. Смена работы, выход на пенсию, развод с созаёмщиком — все это поводы усомниться в надёжности заёмщика и отказать ему в рефинансировании.

Процедуры реструктуризации и рефинансирования не такие простые, как может показаться на первый взгляд. Нажать на одну кнопку в приложении или просто прийти в отделение банка и сдать заявление не получится: и вам, и кредитной организации нужно провести большую работу. 

Стоит ли рассматривать реструктуризации и рефинансирования как реально действующие инструменты снижения долговой нагрузки? Да, разумеется. 

Но нужно иметь в виду, что банк может отказать в процедуре, поэтому брать ипотеку, изначально исходя из того, что вы гарантированно снизите процентную ставку посредством реструктуризации или рефинансирования, не стоит. 

Если вы уже обращались за реструктуризацией или рефинансированием, но получили отказ; если испытываете сложности с погашением ипотеки, но ещё никуда не обращались и ничего не предпринимали, напишите об этом нам в форме на главной странице сайта Финграмота.рф. Дадим консультацию, на которой объясним дальнейшие действия и обозначим риски. Консультация бесплатна, к работе с нами она не обязывает.